具体的に、どの開業場所を選択すればよいのでしょうか?

住所
医療関連のコンサルティング
医院経営/病院経営コンサルティング > 成功できる医院開業や分院の出店場所の選定方法は? > 具体的に、どの開業場所を選択すればよいのでしょうか?
2012/02/03
具体的に、どの開業場所を選択すればよいのでしょうか?

あなたが医院開業しようとして、下記の4つの出店場所の候補があったら、どれを選択しますか?

【1】東京の山手線内の駅近の大型事務所ビル3階の30坪で、保証金が2000万円

【2】住宅街にある医院の事業承継で、建物と土地を一緒に5000万円で売却希望(土地に関しては、将来、買うことを希望すれば、売る予定)

【3】自宅近くで、地の利がある古いビルの4階の60坪で、保証金は300万円

【4】郊外の駅近の新築住宅マンションの1階の40坪で、保証金が1000万円

私ならば、断然、【4】です。なぜでしょう。

まず、
【1】東京の山手線内の駅近の大型事務所ビル3階の30坪で、保証金が2000万円
という選択肢はありえません。

山手線の駅近の大型事務所ビルで開業して、上層階で働く人が患者になることは・・・残念ながら、ありません。風邪をひいて、会社に来る人はいませんし、そもそも会社で、「あの病院、よかったよ」という噂話をすることはありません。

歯科医が開業したとしても、上層階で働く人が患者になることは、実際には少ないのです。患者は、一番近くの医院や病院に行こうとは考えず、腕が良いならば、少しぐらい歩いても通ってもよいと考えているのです。

もちろん、一番近くの医院や病院がかかりつけになるならば、それに越したことはありません。

ただし、【1】を選択する場合もあります。

それは、すでに、他の場所で儲かっている医療法人が分院として出店する場合、近くの上場会社と提携している場合、どこかの健康保険組合と提携している場合です。そもそも、一定の顧客を確保して、高い保証金と賃料を支払っても、回収できる医業収益から逆算できるのです。

診療圏の調査なんてやっていませんし、周りに競合の医院があっても、全然、無視です。それよりも、患者や医師のアクセスの良い場所で、賃料が見合うところを探せばよいのです。

さらには、広告宣伝として分院を出している医院や病院もあります。本店が、青山にある、六本木の大きなビルに入っているというイメージ戦略です。絶対に賃料には見合いません。どんなに高い賃料を支払ったとしても、医業収益の大部分を占める社会保険の診療報酬は、全国一律なのです。

あなたに、強いコネや既存の患者がいなければ、こんな賃料が高くて、新規の患者が見込めない場所での医院開業はやめましょう。
高い賃料を支払っている医院や病院は、それに見合う戦略があるのです。

次に
【2】住宅街にある医院の事業承継で、建物と土地を一緒に5000万円で売却希望
です。

住宅街の中に、自宅の1階を改造したり、自宅の横で開業している医院をよく見ます。自分が所有している土地に建てるならばよいのですが、今から、住宅街の中に土地から買って、医院開業するのはお勧めしません。というのも、住宅街の中にあると、あなたの医院の場所を知ってもらうコストと時間がかかるのです。

どんなにおいしいレストランがあっても、その場所が分からなければ、流行りません。インターネットに多額の広告宣伝費をつぎ込んだり、時間をかけて口コミで患者を集めなくてはいけません。

隠れ家的なレストランもあるのでは?と思うかもしれませんが、隠れ家的な医院というコンセプトは聞いたことがありません。もちろん、診療科目によっては、入り口が人目につかない方がよいこともあります。それでも、住宅街の中に隠れる必要はないでしょう。

とにかく、医院開業のときに、住宅街の中で土地から買って、建物を建てていたのでは、初期コストが大きく、それを回収するまでに時間がかかりすぎてしまうのです。それに、住宅街で駅から少し離れていると、アルバイトの医師や看護師を募集するのも大変ですし、少し高い給料を支払わなければ、採用できません。

さらに、医院経営や病院経営で使っていた土地は、医療廃棄物のせいで、あとで住宅地として転売するときに、少し価格が下がってしまいます。

あなたが、今から新規で医院開業するならば、もっとシンプルに、誰にでも分かる場所で、かつ初期コストが安い場所を探しましょう。

次に
【3】自宅近くで、地の利がある古いビルの4階の60坪で、保証金は300万円
です。

今までの【1】や【2】に比べれば、これは、医院開業してもよい場所です。あなたの地の利がある場所は、すごく競争では優位なことです。ただ、上を向いて歩く人はいないので、ビルの上の階にいくほど、見つけてくれません。

横看板も高くなりがちですし、窓に貼る医院名は上を向いても、読めないでしょう。できれば、2階、または3階ぐらいまでにして、横看板も窓の医院名も、ちょっと遠くから見えるビルを探しましょう。

なお、築年数の古いビルの方が、保証金も賃料も安くなります。古いビルでは、医院のイメージが悪くなるという意見もありますが、外壁の補修が行なわれていれば、よいのではないでしょうか。また、同じ階にレストランなどの飲食店があると、衛生の問題にもなります。

1フロアーで、自分だけが貸し切れるビルが理想です。1フロアー借りならば、子供連れの親などにとって、防犯上も安心できます。あとは、人の通りを観察してください。車の通りが激しい幹線道路よりも、少し細い道路の方が、歩く人は多いこともあります。

もちろん、すべての条件を満たすビルを探すのは難しいかもしれませんが、自宅の近くというメリットを活かし、不動産会社を頻繁に回り、時間をかけて探しましょう。

駅前に小さくても事業所や商業ビルが建設されると分かり、そこが気に入ったならば、すぐに看板に記載されている会社に電話してみることです。

最後は
【4】郊外の駅近の新築住宅マンションの1階の40坪で、保証金が1000万円
です。

駅前の住宅マンションで、しかも1階の路面店は、よい条件です。マンションには、エントランスの部分が必要なので、1階はそれほど広くなりません。飲食店などのテナントは、2階の住人を考慮して、入れないことが多く、見つけることができれば、競合相手も多くありません。

ただ、駅前のマンションの1階に絞ると、物件の数は少なくなります。

よく質問を受けるのは、駅前の商業施設のワンフロアーが、医療モールになる計画があり、そこに誘われているので、承諾してはどうかということです。その商業施設に集客力があれば、お勧めしますが、自分だけが内装を造作して、変更することや広告宣伝も独自で行うことが制限されてしまうことがあります。

それに、最初に説明された診療科目がすべて揃うことは少なく、虫食い状態になっている医療モールもよく見かけます。そもそも、商業施設に集客力がなかったり、テナントを付ける会社が、医院や病院のことをよく知らないのかもしれません。

医療モールは、慌てて、入居の意思決定はせず、自分に有利になる条件を提示したり、商業施設の客数のデータなどを分析してからでも、十分、入居の申込には間に合うでしょう。

とにかく、あなたが医療モールで開業したとしても、それによって、患者の集客力が大幅に増えるということはありません。

内科に行った患者が、たまたま、眼科があったので立ち寄ってみたということはありえないからです。どうしても、医療モールは、医院や病院のメリットよりも、賃料を高く設定できて、イメージがよいという商業施設側の意図で作られることが多いのです。

とここまで分析してきましたが、あなたが医院開業したいと考える場所は、テナントを募集してから3ヶ月以内には、ほとんど決まってしまいます。人気がある場所は、集中してしまうからです。

そのため、検討は慎重にするにしても、これだと確信したら、すばやく申し込む必要があります。だからこそ、事前に自分の条件を箇条書きにして、いろいろな物件を自分で歩いて研究し、日頃から、目を養っておきましょう。

目安は、1年以内です。

もし、1年のうちに、候補になりそうな物件が、ほとんど出てこない場合には、条件を見直してください。また、申し込んだのに、他の人に負けて借りることができなかった場合、それをずっと悔やんでいる人もいます。

しかし、不動産は運やタイミングがあります。縁がなかったものとして、気持ちを切り替えましょう。きっと、もっと条件のよい物件が出てくるものです。

facebook
twitter
google+