サービス付き高齢者向け住宅を建てると、相続税の節税対策になる。

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2013/05/30
サービス付き高齢者向け住宅を建てると、相続税の節税対策になる。

サービス付き高齢者向け住宅が節税対策になる相続税を計算するときに、2つのことを知っておく必要があります。

1つ目は、「あなたの相続財産に、どれぐらいの税金がかかるのか」です。

平成27年度からは、相続税の基礎控除の金額が、

3000万円 + 相続人の数 × 600万円

になります。

あなたの相続人が子供2人ならば、4200万円が基礎控除の金額です。
つまり、これを超えた金額に、相続税がかかるのです。

あなたが医院経営や病院経営を行っているならば、自宅や現預金を合算すれば、この基礎控除の金額は超えてしまうでしょう。
そして、超えた金額を法定相続分で割って、相続税を計算します。

たとえば、あなたの相続財産が1億円で、相続人が子供2人だとします。

1億円 - 4200万円(基礎控除の金額)= 5800万円

これを2分の1ずつで割って、相続税を計算します。
2人の相続人は、合計で770万円の相続税となります。

このとき、どのように財産を分けたとしても、相続税は変わりません。

1人の子供に全財産を相続させて、もう一人が1円も財産を相続しなくても、相続税は同じ金額となります。法定相続分で相続されたものと自動的に仮定して、相続税は計算されるのです。
遺産分割のやり方で相続税が変わってしまったら、不公平だからです。

では、あなたの相続財産が3億円だったら、相続税はいくらになると思いますか?

1億円の3倍の財産なので、770万円の3倍で・・・2300万円かな?と思うかもしれません。
ところが、まったく違う金額になります。

2人の合計した相続税は、7000万円にもなってしまうのです。
先ほどの770万円の9倍です。

相続税は、相続財産に比例しません。

相続財産が増えると、一気に増えていく、これが累進課税の制度なのです。

2つ目は、「相続税を計算するときの相続財産の評価方法は、法律で決まっている」です。

先ほどの計算でも分かるように、相続財産が多くなると、相続税はびっくりするぐらい増えていきます。
それならば、相続財産の評価を下げることができれば、相続税を節税できることになります。

この相続財産は、どのように評価されるのでしょうか?
もちろん、勝手に評価できたら公平にならないので、「相続が発生したときの時価」と税法では決まっています。

時価・・・預金はそのまま、上場株は市場時価があるので簡単に計算できます。

それでは、医院や病院の土地や建物は?・・・医療法人の持分は、どう評価するのでしょうか?
実は、医院や病院の土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価してよいことになっています。

医療法人の持分は、原則は、純資産価額と言って、医療法人の決算書の資産の時価から、負債を差し引いた金額が、相続財産となります。
このときの資産の時価は、預金や機械設備は決算書の金額ですが、土地は路線価、建物は固定資産税評価額に評価替えすることができます。

相続財産を計算するときには、この不動産に対する評価方法が、ポイントになります。
なぜかと言えば、土地を評価する路線価は、取引価額の約80%、建物を評価する固定資産税評価額は、取引価額の約50%だからです。

「取引価額=時価」となりそうですが、相続税を計算するときの相続財産の評価は、「時価=路線価」「時価=固定資産税評価額」とみなすとされているのです。

そして、さらに不動産を他人に貸し付けていると、下記のように、相続財産の評価は下がることになっています。

土地の評価額 =
路線価×(1-0.3(借家権割合))×0.6(借地権割合)

建物の評価額=
固定資産税評価額×(1-0.3(借家権割合))

これは、相続人が自宅を相続したときには、そこに自分で住むことも、建物を取り壊して更地にすることも、土地の一部を売ることもできます。
ところが、他人に貸している不動産を相続しても、自分で住むことも、建物を取り壊すことも、土地の一部を売ることもできません。

それだけ自由度が低い不動産を相続するので、評価を下げてくれることになっています。

この2つは、医院経営や病院経営を行っている院長先生が知っておくべきことです。
そして、これをもとに、相続税を節税する方法を考えてみましょう。

すぐに思いつくのが、銀行にある預金を使って、賃貸アパートを買うことです。

例えば、あなたの相続財産が3億円で、相続人が2人だとすれば、先ほどの計算では、相続税は7000万円にもなります。
この3億円のうち、2億円が現預金で、残りの1億円は自宅と医療法人の持分の合計とします。
この2億円を使って、1億円が土地、1億円が建物の賃貸アパートを買ったとします。

土地の路線価=
1億円 × 80% = 8000万円

土地の評価額=
8000万円(路線価)×(1-0.18)=6560万円

建物の固定資産税評価額=
1億円 × 50% = 5000万円

建物の評価額=
5000万円(固定資産税評価額)×(1-0.3)=3500万円

2億円の現預金が、土地と建物に変わったことで1億円の評価額となり、相続財産は2億円に下がります。

これで相続税を計算すると、3300万円になります。
相続税は半分以上(3700万円)も節税できたことになります。

気を付けて欲しいのは、相続財産が少なくなったわけではありません。

この賃貸アパートの時価が1億円というわけではなく、あくまで、相続税を計算するときの評価額によると1億円になったということなのです。
だから、この賃貸アパートを売り出したら、2億円以上で売れることもあるでしょう。

とすれば、相続税の節税対策として、賃貸アパートを買うのがよいですねという結論になるのですが、あなたが院長先生だったらならば、私はお勧めしません。

確かに、自己資金で賃貸アパートを買って、他人に貸し付けるだけならば、リスクはありません。
しかし、医院経営や病院経営にとってもプラスになり、かつ相続税の節税対策にもなる方法があるのです。

それは、サービス付き高齢者向け住宅を院長個人、もしくは医療法人で建てることです。

これに投資しても、他人に貸し付けているので、相続税の評価額は賃貸アパートと同じように低くなるのです。
医療法人でサービス付き高齢者向け住宅に投資したとしても、純資産価額は下がります。これで、院長先生の持分は下がります。

政府は、医療から介護施設に、しかも特別養護老人ホームなどの設備投資が高いものではなく、サービス付き高齢者向け住宅のように初期投資が安いものに移行させようとしています。

政府は医院経営や病院経営に嫌がらせをしているのではなく、使える予算が決まっているので、その中で一番効率の良い方法を選択しているだけです。

今ならば、サービス付き高齢者向け住宅を建てるときに補助金も出ますし、医院経営や病院経営の売上を上げることに貢献します。

それに、院長先生は、賃貸アパート経営よりも、サービス付き高齢者向け住宅の経営の方が詳しいはずです。

医療に従事していない人がサービス付き高齢者向け住宅に参入しても、それほどメリットはありません。誰でもすぐに参入できる賃貸アパートに比べて、競合相手も少なくなります。

父親の医院経営や病院経営が成功していたのに、相続税が高くなり、承継した子供が大変な思いをしている事例をいくつも見てきました。
成功していたからこそ、相続税が高くなったのです。

相続財産が多く、相続税が心配ならば、サービス付き高齢者向け住宅に投資することを検討してみてはどうでしょうか。

なお、ここで、絶対にやってはいけないことは、院長先生が自分のお金を医療法人、もしくはMS法人に貸し付けて、そのお金で医療法人がサービス付き高齢者向け住宅を買うことです。

院長先生の貸付金に相続税がかかるのですが、たとえば、2億円を貸し付けた場合、何も減額されずに、そのまま評価されてしまうからです。

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