あなたが支払っている固定資産税は、下がります(土地編)

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2015/05/20
あなたが支払っている固定資産税は、下がります(土地編)

あなたが支払っている固定資産税は、下がります(土地編) あなたの医院や病院が支払っている固定資産税を安くする方法を考えていきます。 前回は、横に細長い土地で、医院と自宅が並んでいる場合に、固定資産税を安くする方法を考えました。 今回は、1つの道路だけに面していて、縦に細長い土地をどうやって切ると固定資産税が安くなるのかを考えてみましょう。  (2)自宅の前で医院開業していたら  この図のように、前面で医院開業して医院経営や病院経営を行っているケースもよく見かけます。 医院が前面にないと、患者には気づかれないため、自宅は奥に建てるのが普通でしょう。 この場合、最悪なのは、自宅が隠れてしまい、前面道路から市町村の担当者が見ていない場合です。 もしかして、土地全体が、事業用地として、住宅用地の特例が使えていないことも、本当にマレですが、あり得ます。 最悪、6倍もの固定資産税を支払っているかもしれないので、明細書(納付書も同封されている)を今すぐに、チェックしてください。  通常は、医院の事業用地と自宅の住宅用地を分けて、固定資産税評価額を計算してくれているはずです。 ただ、どこで2つの用途を区切ればよいか、市町村の担当者も迷うはずです。 そこで、間口を2Mにして、旗竿地の自宅を作ります。 土地を分筆して、フェンスを立てることで、自宅と医院の敷地がハッキリと分かり、土地の面積が計算できます。  しかも、自宅の土地は、旗竿地となるため、使いにくい土地なので、評価が下がるのです。 このとき、自宅の旗竿地の間口を、必ず、2M以上にしてください。 間口が小さいほど、評価が下がるのですが、建築基準法で、間口が2M以上ない土地は、再建築ができないと決められているのです。 そのため、2M未満で切ってしまうと、不合理に分割しているとみなされて、この分筆は無視されてしまいます。 節税のために、土地を切ることは問題ないですが、やり過ぎると、意味がなくなってしまいます。  (3)1階で医院開業していたら 都市部になると、土地の容積率が大きくなってきます。 郊外では、高さ制限もあるので、2階までしか建たないことが多いですが、都市部になると、土地の有効利用という側面もあり、3階まで建てられるようになります。 それに比例して、土地の1坪当たりの価格も高くなります。 このとき、院長先生が1階で医院開業して、2階と3階を自宅として使っていることがあります。 もし自宅の床面積が2分の1以上であれば、土地全体が住宅用地とみなされ、自宅の床面積が4分の1以上、2分の1未満であれば、土地全体の50%が住宅用地とみなされます。 さらに、5階以上となると、下記のように計算することが決まっています。 建物の種類	居住部分の割合	住宅用地の率 専用住宅	全部	1.0 併用住宅	1/2以上	1.0 	1/4以上 1/2未満	0.5 地上5階以上の耐火建築物 である併用住宅	3/4以上	1.0 	1/2以上 3/4未満	0.75 	1/4以上 1/2未満	0.5  基本的に、医院や病院の建物を新築したときには、市町村の担当者が図面を手に持ち、内見に来ます。 そのときに、2階を看護師や社員の着替えの場所で使っていると答えたり、2階にも診察室があったりすると、1階と2階が医院や病院とみなされて、土地全体が事業用地となることもあるでしょう。本当にそのように使っているのであれば、仕方がありません。 それが、何十年も経つと、2階は看護師や社員の着替えの場所としては使わなくなったり、改築したことで内装が変わり、院長先生の自宅として使うように、変わることもあり得ます。 その場合には、50%以上が自宅なので、土地の100%を住宅用地として、特例が適用できるのです。 ところが、改築したことを登記する院長先生は少なく、外観で分からなければ、固定資産税は安くなっていません。 その場合には、院長先生が市町村の窓口に出向いて、申請してください。 改築したときの資料などを見せて欲しいと言われるかもしれません。  また、5階建て以上のビルを院長先生が保有して、その1階、または2階で医院開業している場合もあります。 他の階は住宅とすることも、事務所として使うことも、どちらでもよい仕様になっていることがあります。 最初は、固定資産税のことも考えて、住宅用として貸していたけれど、事務所で借りたいという問い合わせが多く、その方が賃料も高いので、そちらにシフトしていくこともあるでしょう。 市町村の担当者は、巡回して、郵便受けの名前を見て、ビルの何割が住宅用として使われているかをチェックしているのです。 昨年末に、1部屋を事務所で貸したことで、今年の1月1日時点で、たまたま、半分以上が事業用となったことで、いきなり高い固定資産税の明細書と納付書が送られてくることがあります。 高いビルが建つ土地は、1坪当たり固定資産税評価額も高くなるので、住宅用地の特例を一部でも使えなくなることで、ビックリするぐらい固定資産税が上がることもあり得ます。 もし上記の特例が使えるかどうかの境目にいるならば、院長先生が、誰に貸すのかをコントロールして、固定資産税が上がらないようにすべきです。  (4)セットバックの部分を作る 建築基準法では、道路の中心線から2メートル、両側で4メートルの道路に接していないと、建物が再建築できません。(道路の反対側が、崖、川、線路等の場合には、道路の端から、4メートル後退しなくてはいけません) ところが、かなり昔、医院や病院を立てている場合には、そのような規則はなく、道路幅が2メートルだったり、3メートルだったりという場所が、多く存在します。 そこで、その医院や病院を再建築するときには、道路の中心線から2メートルのセットバックをしなければいけないと決められています。 ただ、建物の再建築はしなくても、古くなった塀を取り壊していれば、セットバックの部分を分筆して申請するだけで、固定資産税はゼロとなります。 セットバックの部分を市町村に寄付することもできますが、それをしなくても固定資産税はゼロとなるのです。 相続税を計算するときにも、セットバック部分は、分筆していないと、70%の評価減(30%の評価となる)で、分筆して不特定多数が通り抜けていれば、評価はゼロとなります。  また、医院の前面道路をセットバックした場合には、将来も使わない可能性が高ければ、市町村に寄付することで、道路の舗装などを公費で負担してくれることになります。    また、院長先生が自宅の横ではなく、医院だけを郊外に建てて開業しているならば、私道を作ることで通り抜けられるようにすると、その土地の部分の固定資産税はゼロとなります。 結局、自分の土地を他人に無料で使わせることになりますが、郊外で土地が比較的、安ければ、自分の医院や病院に患者が来院しやすくなるので、1つの方法だと考えるべきです。    このように、土地の固定資産税は、分筆して利用区分を変えることで、安くすることができるのです。 ここまでは、土地の固定資産税を安くする方法でしたが、次のブログでは、建物の固定資産税を安くする方法を考えてみます。あなたの医院や病院が支払っている固定資産税を安くする方法を考えていきます。

前回は、横に細長い土地で、医院と自宅が並んでいる場合に、固定資産税を安くする方法を考えました

今回は、1つの道路だけに面していて、縦に細長い土地をどうやって切ると固定資産税が安くなるのかを考えてみましょう。

(2)自宅の前で医院開業していたら

20150501-2_2この図のように、前面で医院開業して医院経営や病院経営を行っているケースもよく見かけます。
医院が前面にないと、患者には気づかれないため、自宅は奥に建てるのが普通でしょう。

この場合、最悪なのは、自宅が隠れてしまい、前面道路から市町村の担当者が見ていない場合です。
もしかして、土地全体が、事業用地として、住宅用地の特例が使えていないことも、本当にマレですが、あり得ます。

最悪、6倍もの固定資産税を支払っているかもしれないので、明細書(納付書も同封されている)を今すぐに、チェックしてください。

通常は、医院の事業用地と自宅の住宅用地を分けて、固定資産税評価額を計算してくれているはずです。

ただ、どこで2つの用途を区切ればよいか、市町村の担当者も迷うはずです。

そこで、間口を2Mにして、旗竿地の自宅を作ります。
土地を分筆して、フェンスを立てることで、自宅と医院の敷地がハッキリと分かり、土地の面積が計算できます。

しかも、自宅の土地は、旗竿地となるため、使いにくい土地なので、評価が下がるのです。
このとき、自宅の旗竿地の間口を、必ず、2M以上にしてください。

間口が小さいほど、評価が下がるのですが、建築基準法で、間口が2M以上ない土地は、再建築ができないと決められているのです。
そのため、2M未満で切ってしまうと、不合理に分割しているとみなされて、この分筆は無視されてしまいます。

節税のために、土地を切ることは問題ないですが、やり過ぎると、意味がなくなってしまいます。

(3)1階で医院開業していたら

都市部になると、土地の容積率が大きくなってきます。

郊外では、高さ制限もあるので、2階までしか建たないことが多いですが、都市部になると、土地の有効利用という側面もあり、3階まで建てられるようになります。
それに比例して、土地の1坪当たりの価格も高くなります。

このとき、院長先生が1階で医院開業して、2階と3階を自宅として使っていることがあります。
もし自宅の床面積が2分の1以上であれば、土地全体が住宅用地とみなされ、自宅の床面積が4分の1以上、2分の1未満であれば、土地全体の50%が住宅用地とみなされます。

さらに、5階以上となると、下記のように計算することが決まっています。

建物の種類

居住部分の割合

住宅用地の率

専用住宅

全部

1.0

併用住宅

1/2以上

1.0

1/4以上 1/2未満

0.5

地上5階以上の耐火建築物
である併用住宅

3/4以上

1.0

1/2以上 3/4未満

0.75

1/4以上 1/2未満

0.5

基本的に、医院や病院の建物を新築したときには、市町村の担当者が図面を手に持ち、内見に来ます。

そのときに、2階を看護師や社員の着替えの場所で使っていると答えたり、2階にも診察室があったりすると、1階と2階が医院や病院とみなされて、土地全体が事業用地となることもあるでしょう。本当にそのように使っているのであれば、仕方がありません。

それが、何十年も経つと、2階は看護師や社員の着替えの場所としては使わなくなったり、改築したことで内装が変わり、院長先生の自宅として使うように、変わることもあり得ます。
その場合には、50%以上が自宅なので、土地の100%を住宅用地として、特例が適用できるのです。

ところが、改築したことを登記する院長先生は少なく、外観で分からなければ、固定資産税は安くなっていません。
その場合には、院長先生が市町村の窓口に出向いて、申請してください。
改築したときの資料などを見せて欲しいと言われるかもしれません。

 

また、5階建て以上のビルを院長先生が保有して、その1階、または2階で医院開業している場合もあります。
他の階は住宅とすることも、事務所として使うことも、どちらでもよい仕様になっていることがあります。

最初は、固定資産税のことも考えて、住宅用として貸していたけれど、事務所で借りたいという問い合わせが多く、その方が賃料も高いので、そちらにシフトしていくこともあるでしょう。
市町村の担当者は、巡回して、郵便受けの名前を見て、ビルの何割が住宅用として使われているかをチェックしているのです。

昨年末に、1部屋を事務所で貸したことで、今年の1月1日時点で、たまたま、半分以上が事業用となったことで、いきなり高い固定資産税の明細書と納付書が送られてくることがあります。

高いビルが建つ土地は、1坪当たり固定資産税評価額も高くなるので、住宅用地の特例を一部でも使えなくなることで、ビックリするぐらい固定資産税が上がることもあり得ます。

もし上記の特例が使えるかどうかの境目にいるならば、院長先生が、誰に貸すのかをコントロールして、固定資産税が上がらないようにすべきです。

(4)セットバックの部分を作る

建築基準法では、道路の中心線から2メートル、両側で4メートルの道路に接していないと、建物が再建築できません。(道路の反対側が、崖、川、線路等の場合には、道路の端から、4メートル後退しなくてはいけません)

ところが、かなり昔、医院や病院を立てている場合には、そのような規則はなく、道路幅が2メートルだったり、3メートルだったりという場所が、多く存在します。
そこで、その医院や病院を再建築するときには、道路の中心線から2メートルのセットバックをしなければいけないと決められています。

ただ、建物の再建築はしなくても、古くなった塀を取り壊していれば、セットバックの部分を分筆して申請するだけで、固定資産税はゼロとなります。
セットバックの部分を市町村に寄付することもできますが、それをしなくても固定資産税はゼロとなるのです。

相続税を計算するときにも、セットバック部分は、分筆していないと、70%の評価減(30%の評価となる)で、分筆して不特定多数が通り抜けていれば、評価はゼロとなります。

 

また、医院の前面道路をセットバックした場合には、将来も使わない可能性が高ければ、市町村に寄付することで、道路の舗装などを公費で負担してくれることになります。

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また、院長先生が自宅の横ではなく、医院だけを郊外に建てて開業しているならば、私道を作ることで通り抜けられるようにすると、その土地の部分の固定資産税はゼロとなります。

結局、自分の土地を他人に無料で使わせることになりますが、郊外で土地が比較的、安ければ、自分の医院や病院に患者が来院しやすくなるので、1つの方法だと考えるべきです。

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このように、土地の固定資産税は、分筆して利用区分を変えることで、安くすることができるのです。

ここまでは、土地の固定資産税を安くする方法でしたが、次のブログでは、建物の固定資産税を安くする方法を考えてみます。

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